사. [전세사기 ①] 「공인중개사 전세사기」알아보기

  최근 주거문제로 고민을 하면서 눈에 들어오는 소식들이 있다. 점점 늘어나고 있는 전세사기이다. 큰 자산이 없는 나에게 월세보다 전세계약으로 이자와 공과금만 내는 것이 당연히 유리하기 때문이다. 대부분의 20 ~ 30대 사회초년생들은 나와 비슷한 상황일 것이다. 

 

  주거문제에 대한 고민이 깊어질수록 커지는 사기에 대한 두려움에 공부를 하기 시작했다. 오늘 적고자 하는 글은 지금까지 공부한 전세사기 유형을 되도록 쉽게 정리하려고 한다. 주거문제로 고민하시는 분들의 공부에 도움이 되었으면 좋겠다.  

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  들어가기에 앞서 부동산 계약의 기본은 공인중개사, 집주인(임대인), 세입자(임차인)가 3자의 신분확인 및 입회 하에 계약을 진행해야 한다는 것이다. 너무도 당연한 이야기 같지만 실제 피해사례에서는 집주인(임대인)의 얼굴도 보지 않고(가짜 집주인과 통화를 통해서만 확인) 공인중개사를 통해서 계약하는 경우가 빈번하니 꼭 명심하면 좋겠다. 

 

 「공인중개사에 의한 사기  : 전·월세 이중계약」

  지금까지 공부한 것을 토대로 '임차인(살 곳을 찾는 사람)'의 입장에서 사기 유형을 크게 2가지로 구분하고자 한다. '공인중개사에 의한 사기'와 '집주인(임대인)에 의한 사기'이다.

 

  공인중개사가 세입자(임차인)에게는 '전세' 계약을 하고, 집주인(임대인)에게는 '월세' 계약으로 위조하는 사기수법으로, 전세 보증금과 월세 보증금의 차익을 통해 수익을 얻는 방법이다.  

[사기 Story] 예시

1. 취직 후 어느정도 자금을 모은 A씨. 시드머니를 모으며 독립하기 위해 '전셋집'을 찾던 중, 교통편도 용이하고 직장에서 멀지 않은 '서울특별시 OOO구 OOO동 오피스텔'을 발견.

2. 해당 지역의 B씨가 운영하는 공인중개소에 방문. 공인중개사 B씨와 오피스텔 전세 매물을 실제로 확인한다. 매물이 마음에 들었다. 집주인 C도 만나고 싶은 A씨는 집주인에 대한 정보를 요구한다.

3. 공인중개사 B는 집주인 C의 직업상 대면이 불가함을 통보. 대신에 집주인의 '연락처'를 넘겨주고, '등기부등본'을 보여주며 집주인 C가 계약하는 오피스텔의 실제 집주인임을 확인시킨다. 

4. '등기부등본'이 뭔지도 몰랐는데 어쨌든 서류를 확인하는 A씨. 얼핏 보니 검색한 주소지와 동일한 주소지가 등기부등본에 적혀있고, 그 소유주가 C라고 적혀있음을 확인.

5.  계약을 체결하는 당일. 집주인 C가 보이지 않는다. 공인중개사 B는 C가 건강상의 문제로 직접 참여하기 어려움을 통보. 대신에 C에게 계약 위임을 받았음을 말하고, C와 통화도 시켜주며 사실을 증명. 

6. A는 B와 전세 계약을 체결. B에서 제공한 집주인 계좌로 '전세 보증금 9,000만원' 입금

7. 한편, 공인중개사 B씨와 10년 간 거래해온 집주인 D씨. D가 소유한 집에 '월세 계약'을 희망하는 세입자 E의 소식을 B를 통해 확인

8. B로부터 세입자E에 대한 연락처 등 정보를 확인. B와의 계약을 통해 10년간 문제없었고 개인적인 친분도 있었기에, B를 통해 계약을 위임.

9. 잘 들어오던 월세가 2개월 이상 밀리자, 집주인 D는 세입자 E에게 연락을 한다. 그러나 세입자 E는 문자를 남겨놔도 연결될 기미가 안 보인다.

10. 결국, 세입자E가 사는 출입문에  두 달치의 월세가 밀렸음을 통보하는 쪽지와 연락처를 남기는 집주인 D

11. 고된 일을 마치고 퇴근한 A씨. 그런데, 입구에 붙여진 쪽지에 집주인의 월세 독촉을 확인한다. 이상함을 감지한 A는 D에게 연락을 한다.

12. 이중계약이 체결되었음을 알고 분노하는 A씨. B에게 전화를 하지만 받지 않는다. 직접 찾아간 B의 공인중개소는 폐업을 하였고, B는 잠적한 상태.

13. 세입자 A는 집주인 D에게 나갈테니 보증금의 반이라도 반환할 것을 요구. 그러나, 집주인 D는 보증금을 받은 사실도 없고 몇 개월치 월세까지 밀린 상황.

14. 결국, B에게 보증금을 반환을 기대하기 어려운 A는 D에게 소송을 거는 법적 공방이 시작된다. 

  위의 스토리는 KBS 시사채널에서 보도한 것을 토대로 구성한 내용이다.  

 

  기본적으로 전세를 찾는 경험이 없는 사회초년생들은 공인중개사를 믿고 일을 진행한다. 그렇기에 공인중개사에서 제공하는 집주인의 정보를 그대로 믿는 경우가 많은데, 이를 악용할 경우 발생하기 쉬운 사기수법이다.

  

  집주인(임대인) 역시 오랜기간 거래해온 '공인중개사'이고 문제없이 월세가 따박따박 들어왔다면 공인중개사의 계약방식에 대해 의심을 품지 않는다. 즉, '임대인(집주인)'의 익숙함과 '임차인(세입자)'의 미숙함을 이용할 수 있는 경험이 많은 공인중개사에서 할 수 있는 사기 수단이라고 생각할 수 있다.

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「공인중개사·집주인(임대인)을 확인하는 방법」

  그렇기에 이런 이중계약을 예방하기 위해서라도 3자가 신분을 증명하고 직접 입회 하에 계약을 체결해야 한다. 여기서 드는 의문. 그럼 눈앞에 있는 이 두 사람을 믿으려면 어떻게 해야 할까?

[필수 Check LIST]

1. 해당 시·군·구청 중개업무 담당 부서에서 개인 개업 공인중개사의 자격증과 등록여부 확인
   -  개업 공인중개사의 자격증, 등록증 위조 여부, 성명, 등록일자 등을 확인

2. 실제 건물 소유주 여부 확인(☆☆☆☆☆☆)
  - 임대차 건물 공과금 영수증, 신분증 요구
  - 계약 당일 기준으로 '등기사항전부증명서(등기부등본)'를 통해 거래 당사자의 실소유주 여부 확인
     * 부동산에서 제공하는 '등기사항전부증명서'는 위조가 가능할 수 있으므로, 대한민국 법원의 '인터넷 등기소' 어플을 통해 조회하기

 

  ※ 대한민국 법원 '인터넷 등기소' 어플로 '등기사항전부증명서' 확인방법

 

  1. 스토어에서 ['인터넷 등기소'를 검색]하고 다운로드하기

 

  2. 어플 실행 후 [부동산 등기열람] 클릭 

  

  3. 계약할 건물 주소지 입력 후 [검색]

 

     4. 검색 결과 클릭 - 아래 화면처럼 나오면 [현재유효사항] 클릭

 

    5. [미공개] 클릭 후 [700원 결제]하면 열람 가능

 

    6. 아래는 등기부등본이며, [갑 구] 항목에 소유권에 대한 내용이 나온다. 여기 기재된 이름, 주민등록번호와 거래 당사자의 신분증을 대조하자. 

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  추후 '집주인(임대인)에 의한 사기'와 사기예방을 위해 필요한 확인사항들에 대해 포스팅하겠다. 오늘 하루도 행복해지시기를 바라며 글을 마친다.