자. [전세사기 ③]「임대인 사기(신탁사기)」와 전세사기 예방

「신탁사기」

  사기에 대해 공부하던 중 신탁사기라는 낯선 용어를 만났다. 자산이 부족하고 신용이 낮아서 대출이 어려운 사람들이 신탁회사를 통해 건물을 만드는 경우가 있다. 이 경우 발생할 수 있는 임대인에 의한 사기 유형이다.

[부동산 신탁을 통한 건물 임대]

의뢰인(건물주)이 신탁회사의 자금을 투입받아 건물을 짓고 신탁회사는 해당 건물에 대한 권리(분양, 유지, 관리, 처분 등)를 가지며, 건물의 운영에서 발생한 수익의 수수료를 제외한 나머지 수익을 의뢰인(건물주)에게 교부하는 방식

  신탁회사를 통해 건물을 짓는 경우, 건물에 대한 소유권은 임대인과 신탁회사에 이중으로 생기지만 실질적인 분양, 관리 등 건물에 대한 모든 권리가 신탁회사에게 위임된다. 즉, 건물주(임대인)가 세입자를 받으려고 해도 '신탁회사'의 동의하에 계약이 체결되어야 하는 것이다.

  여기서 건물주(임대인)가 신탁투자를 받은 사실을 은폐하고 세입자를 받아서 전세계약을 체결한 경우, 신탁회사의 동의 하에 작성된 계약서가 아니므로 무효처리가 되어 보증금에 대한 법의 보호를 받을 수 없다.

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  이런 신탁사기 역시 '등기사항전부증명서(등기부등본)'을 통해서 소유권을 확인하는 것으로 어느 정도 예방이 가능하다.

  위 등기부등본 예시에는 없지만 신탁회사의 소유권이 있는 건물은 [갑 구] '소유권에 관한 사항' 항목에서 등기목적에 '신탁'이라고 기재되어 표시가 된다. 이런 건물은 법원 '등기소'를 통해 해당 건물의 '신탁원부'를 발급받아서 수탁받은 신탁회사와 의뢰인·수익자 관계를 확인하는 것이 필요하다.

※ 인터넷 등기소에서 '등기부등본' 확인하는 방법

사. [전세사기 ①] 「공인중개사 전세사기」알아보기

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  여러 사례에 대해 알아보지만 작정하고 속이려는 사람들은 항상 생각지도 못한 방법으로 사람을 속이기에 사기를 완전히 예방한다고 확신은 못하겠다. 하지만, 개념이라도 알아야 당하지 않아도 될 문제들은 피해 갈 수 있다고 생각한다.

  그렇기에 나와 같은 초보 사회인들을 위해 부동산 문제에 있어서 최소한 우리가 이용할 수 있는 권리들과 개념에 대해 설명해 보려고 한다.

 

① 먼저 발생한 법적 근거가 우선한다

  어려운 말 같지만 어렵지 않다. 카페에서 내가 커피를 시키고 다음 손님이 와서 커피를 시켰을 때 먼저 온 손님이 나이기 때문에 우선해서 커피를 받는 것과 같은 이치이다.

  위 그림처럼 집주인(임대인)이 은행에 대출을 받아 주택을 구매했고, 이후 세입자(임차인)와 전세계약을 진행했다. 세입자는 전입신고를 하고 확정일자를 받는다.

  만약 이 주택이 경매에 넘어갈 경우, 주택에 대해 은행이 세입자보다 먼저 법적 효력(근저당권 설정)을 만들었으므로 집주인이 은행에 대출한 금액이 먼저 변제가 된다.

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② 대항력을 만들자 (전입신고하는 이유)

대항력 : 이미 발생한 법률관계를 제3자에 대하여 주장할 수 있는 법적 효력 (전입신고 일자 다음 날 00시부터 효력 발생)

  집주인과 계약서를 작성해 우리의 거주와 보증금에 대한 법적인 효력이 발생한다. 그런데 도중에 집주인이 바뀌면 우리의 권리도 자연스럽게 이관하는 것일까? 그렇지 않다. 우리의 법적 권리를 이어나가려면 해당 지역 주민센터에 전입신고를 해야 한다.

  대항력이란 말 그대로 내가 현재 보유한 법적 근거를 다른 사람도 인정하도록 요구할 수 있는 제도적 권리이다. 즉, 집주인이 바뀌어도 계속 거주할 수 있으며 퇴거 시에는 전세금을 내놓으라고 할 수 있는 법적인 근거가 된다.

  집이 경매로 넘어간 상황도 마찬가지이다. 전 집주인과 계약한 전세계약이라는 법률관계를 근거로 경매 낙찰금에서 보증금만큼의 몫을 돌려줄 것을 요구할 수 있는 권리이다. 그렇기에 전입신고를 하지 않아 대항력이 없다면 보증금은 돌려받지 못하게 되니 주의해야 한다.

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③ 우선변제권을 만들자 (확정일자를 받는 이유)

우선변제권 : 주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리 (대항력을 갖춘 시점에서 효력 발생)

  집주인의 부채를 감당하지 못하고 집이 경매로 넘어간 경우, 경매에 낙찰되더라도 돈이 여기저기 찢겨 내가 온전한 보증금을 찾기는 어렵다. 이런 상황을 대비하여 경매 낙찰금 중 나의 보증금을 먼저 변제받을 수 있는 권리를 뜻한다.

  우선변제권은 주민센터에서 전입신고가 끝난 직후 확정일자를 받을 수 있는데, 이 확정일자를 받음으로써 우선변제권을 얻을 수 있다. 계약한 당일, 전입신고와 확정일자를 해결했다면 다음날 00시부터 대항력과 우선변제권의 효력이 발생하게 된다.

  주의할 점은 ①번에서 설명한 것과 같이 먼저 발생한 법적 효력 (ex : 집주인이 주택담보대출을 먼저 받은 경우)이 우선한다는 점을 고려해야 한다.

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④ 선택사항 : 전세권 설정 (우선변제권 획득), 전세보증보험

전세권 설정 : '등기사항전부증명서(등기부등본)'상에 자신이 전세 세입자임과 전세권 설정 금액을 기입. 우선변제권을 획득 (전세계약 즉시 효력 발생)

전세보증보험 : HUG(주택보증보험공사), SGI(서울보증보험)의 보증보험을 가입하여 건물이 경매에 넘어갈 경우 보험기관에서 보증금 선 지급

  '전세권 설정'은 계약을 하기 전 임대인(집주인)의 동의가 필요하며, 준비해야 하는 서류가 많아서 보통 법무사를 대동하여 진행하는 경우가 많다고 한다. '확정일자'와 마찬가지로 우선변제권을 획득하지만 효력 발생 시점이 계약 후 즉시라는 점에서 '확정일자'에 비해 유리하다.

  '전세보증보험'은 말 그대로 보험을 드는 것이다. 주택보증공사와 서울보증보험을 통해서 문제가 발생할 경우 보증 한도 내에서 신청인의 보증금을 지급하는 것이다.

  전세권 설정과 전세보증보험에 대한 세부적인 내용들은 추후에 작성해 보겠다. 긴 글 읽어주셔서 감사하며 행복한 하루 되시기를 바란다.

 

아. [전세사기 ②]「임대인 사기(깡통전세와 갭투자 사기)」알아보기